Sigue en la incertidumbre el desarrollo inmobiliario alrededor del AIFA
El desarrollo inmobiliario futuro del área que rodea al Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) continúa siendo incierto.
“Aún no se ve el dinamismo [inmobiliario en el AIFA] que podrías esperar [alrededor de un aeropuerto], sobre todo si lo comparas con el actual Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (AICM)”, responde Leonardo González Tejeda, analista real estate de Propiedades.com.
El nuevo aeropuerto que construye el gobierno federal en el Valle de México está ubicado en el municipio de Zumpango, Estado de México, colindante con el municipio de Tecámac y cercano al municipio de Tizayuca, en el estado de Hidalgo. Se encuentra al noreste de la Ciudad de México a una distancia aproximada de 52 kilómetros desde el centro histórico de la CDMX.
"Se dieron visiones encontradas sobre el impacto real que tendría este aeropuerto […]. Ha habido una disrupción en los planes de inversión, en la consolidación de los proyectos y en la evolución del ciclo inmobiliario de estas zonas […], dijo González Tejeda. "Pero debería tomar una mayor presencia entre los usuarios e inversionistas luego de abrir -dijo- en la vinculación de nuevos proyectos, el flujo de inversiones y las evaluaciones de su impacto en las zonas de influencia”.
Lo anterior parece contrastar con el incremento rápido en las valuaciones de las propiedades y terrenos en los municipios cercanos al aeropuerto a lo largo de los últimos años. Desde 2019 se reportaba que el precio de las casas en la zona de Santa Lucía había crecido 76%, en promedio, desde 2018. Para inicios de 2021, según un análisis de la plataforma inmobiliaria Lamudi, el valor del metro cuadrado (m2) en venta había crecido un 123% respecto a 2018.
La tendencia continuó en el transcurso del año pasado. De acuerdo con un análisis semestral de la plataforma inmobiliaria Propiedades.com, el precio por m2 para las casas en venta en el municipio de Tizayuca subió 3% entre junio y noviembre del 2021, en Tultepec se observó un incremento del 5% en ese mismo periodo, tanto en Zumpango como Tecámac el m2 se apreció 13%, mientras que para Huehuetoca se encontró un incremento del 14%.
| Casas en venta | |||
| Municipio | Precio por m2 Junio 2021 | Precio por m2 Noviembre 2021 | Variación semestral |
| Huehuetoca | $8,539 | $9,708 | 14% |
| Tecámac | $11,068 | $12,511 | 13% |
| Tizayuca | $11,464 | $11,847 | 3% |
| Tultepec | $10,562 | $11,070 | 5% |
| Zumpango | $9,481 | $10,671 | 13% |
Fuente: Propiedades.com
La incertidumbre inmobiliaria alrededor del AIFA, acompañada de un incremento rápido de los precios de varias propiedades, se explicaría porque “en etapas como en la que se encuentra [el AIFA], la fase es más de especulación. Los inversionistas empiezan a comprar tierras alrededor o cercanas a los grandes proyectos en preparación […] de qué usos va a tener la tierra alrededor del aeropuerto”, explica Miguel Ángel Enríquez, vicepresidente de inversiones y nuevos negocios en la firma de inversiones de bienes raíces ALIGNMEX Real Estate Capital.
Y aún no se define claramente en qué dirección se va a perfilar el AIFA. Así como puede convertirse en una instalación principalmente para el tráfico turístico (como el AICM), también podría virar a una función más industrial, tal y como le ha pasado al Aeropuerto de Toluca en los últimos años.
Esta falta de definición ha afectado el desarrollo de proyectos inmobiliarios más allá de la construcción de casas o departamentos. De acuerdo con el especialista de Propiedades.com, aunque sí se empieza a divisar “un ciclo alcista en inversiones comerciales o complementarias al aeropuerto”, lo que se puede detectar claramente ahora es solo “orientación a residencial”.
A eso se debe sumar que el desarrollo del AIFA como instalación aeroportuaria no es el único factor que influiría en la evolución inmobiliaria de la zona, también lo es el tren interurbano. “Al crearse una ruta de comunicación entre la CDMX y el AIFA, se genera un mayor desarrollo inmobiliario, no solo en residencial sino en todas las categorías. Hay un desarrollo potencial de la zona según el trazo de la ruta, y que respondería sobre todo a la necesidad de comunicarse al nuevo aeropuerto”, reafirma González Tejeda.
Planeación desordenada, el mayor riesgo
Miguel Ángel Enríquez critica que el desarrollo inmobiliario en la mayor parte del país, y especialmente en el Valle de México, siempre se ha caracterizado por ser desordenado. “Normalmente, los planes de desarrollo urbano son más reactivos y no se anticipan a las necesidades de infraestructura […]. Muchas veces estamos pensando cómo solucionar problemas como agua potable y electricidad para poblados que ya están ahí, en lugar de generar la infraestructura para posteriormente, de forma planificada y ordenada, expandir la ciudad”, critica.
En el caso del AIFA el riesgo podría ser aún mayor por la falta de definición del uso que se le podría dar al aeropuerto. Si se convierte en una instalación similar al AICM, que dé servicio principalmente al turismo, el experto de ALIGNMEX señala que podría convertirse en un punto de escala a la capital y necesitaría complejos hoteleros de alta categoría, así como locales comerciales para el sector turismo, pero no mucho más por la falta de atractivos cercanos.
Sin embargo, si se perfila a un uso similar al actual Aeropuerto de Toluca, centrado en la actividad industrial, se vería una “tipología inmobiliaria más diversa. Hoteles, tal vez no de cinco estrellas pero sí de negocio, de cuatro estrellas. Centros comerciales cercanos al aeropuerto, temas de servicios, recreación para un sector ni alto ni bajo, así como un desarrollo industrial que sirva a la vocación de transporte de bienes”, explica Enríquez.
Hay mucho que ganar para los individuos, las empresas y hasta el gobierno si hay una evolución ordenada del área circundante al AIFA. El experto de Propiedades.com señala que, si el proyecto de desarrollo aeroportuario es efectivo y el tren interurbano es eficiente, el valor de las propiedades y terrenos que ya se han construido y se continúan construyendo en los alrededores seguirán creciendo en valor.
“Es muy importante la respuesta de los gobiernos locales, en especial en lo que respecta a la normativa. Si se va a incentivar el desarrollo inmobiliario, la cuestión de trámites y autorización de iniciativas es fundamental para responder a la demanda de este nodo metropolitano […]. Y también esperaríamos de los gobiernos, especialmente los de la Ciudad y el Estado de México, una mayor gestión gubernamental”, apunta González Tejeda.
Sí se han dado este tipo de propuestas, particularmente desde la administración federal. En agosto del 2020 la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) apuntó que los municipios aledaños al AIFA recibirían 2 mil 400 millones de pesos (MP) en inversión para mejoramiento urbano; entre ellas la recuperación de 500 hogares en Tizayuca, Hidalgo, de la mano del Infonavit.
Pero el sector privado no ha respondido con particular entusiasmo. En una reunión organizada por la Confederación Patronal de la República Mexicana (Coparmex), miembros de la industria inmobiliaria señalaron que hay muchos temores de que el aeropuerto no sea funcional, tanto por la falta de aerolíneas que oficialmente se han anotado a operar desde el AIFA, como por la incertidumbre en temas de conectividad con la CDMX. Incluso algunos mencionan que no tienen la certeza si el proyecto seguirá en marcha con la entrada de una nueva administración.
“En otro escenario, anunciar un nuevo aeropuerto hubiera significado un ritmo de inversión más acelerado […]. Pero ahora necesitamos revisar criterios más locales, hacer ejercicios de medición más precisos para revisar cuál es el impacto real que tendrá el AIFA”, concluye Leonardo González.
