Crece la vivienda en renta y se consolida tras la pandemia
La pandemia creó condiciones ideales para que la renta sea el principal método para conseguir vivienda en México.
El valor de producción del segmento de vivienda, como pasa con el resto de la industria de la construcción que no está ligada a las megaobras del Gobierno federal, realmente no ha logrado recuperar los niveles que tenía previo a la pandemia. Sin embargo, las afectaciones económicas no se han expresado en igual medida en mercado de la renta y el de la venta.
Con la llegada de la pandemia y las repercusiones en el poder adquisitivo de las familias, en especial a medida que avanzaba el 2021, “el mercado empezó a tener dificultades por la gente que había decidido comprar y de repente se decidió echar para atrás […]. Pero no sucedió así en la vivienda en renta. La vivienda en renta, siendo un sector indispensable para la población […] si bien también se vio afectada, el impacto fue menor”, asegura Paola Cruz Carrillo, directora de Asset Management en la firma inmobiliaria ALIGNMEX Real Estate Capital
Quienes se ven más afectados por estas “fluctuaciones y dinámicas [del sector construcción] son los desarrolladores. Una constructora, que tiene un desarrollo gigante en una zona que de repente empieza a batallar, no puede decidir mover el proyecto de un lado a otro”, dice Francisco Escobosa, vicepresidente de Marketing para Chile, Colombia y México en la plataforma inmobiliaria Houm. Así, estos fenómenos quitan incentivos para el desarrollo de proyectos residenciales enfocados a la venta de hogares o departamentos.
A eso se debe sumar que, primero por las disrupciones logísticas ocasionadas por la pandemia y luego por la crisis geopolítica en Europa, los desarrolladores inmobiliarios han enfrentado niveles de precios cada vez más altos. En algunos estados del país, el desarrollo de obra negra, por metro cuadrado, se había disparado hasta 25% anual. Un costo que parece trasladarse más directamente a la vivienda en venta que a las ofertas residenciales en renta.
“En términos generales, los precios del alquiler se han venido ajustando a una tasa similar a la de la inflación, mientras que la vivienda en venta se ha venido ajustando a una tasa por encima de la inflación. En los últimos dos años, los precios de la vivienda en venta […] han crecido a 14.4%. Y hemos visto que los precios crecieron en el rango de 14%-15% en todos los segmentos”, afirma Leonardo González Tejeda, analista Real Estate en la plataforma inmobiliaria Propiedades.com.
También hay dinámicas en la oferta de vivienda que podrían estar ayudando a consolidar mejores precios y una mayor recuperación de unidades disponibles para el segmento en renta. La dinámica de precios de materias primas para la construcción ha creado un retraso en la construcción de nuevas viviendas, particularmente de interés social, que podría estarse trasladando a una oferta más limitada de hogares para venta.
Del otro lado de la moneda, la pandemia parece haber creado incentivos concretos para poner más inmuebles en el mercado de renta de vivienda. “Mucha gente que destinaba su vivienda para renta de estancias vacacionales decidió cambiar su modelo de negocio a estancias de un año, para no dejar de percibir ingresos por su arrendamiento”, señala Carlos Arias, líder de Comunicaciones y Relaciones Públicas de la plataforma inmobiliaria en la Ciudad de México (CDMX) Aptuno.
“Nos dimos cuenta con la pandemia que las cosas pueden cambiar de la noche a la mañana y necesitas esa flexibilidad […]. Muchas personas tuvieron que cambiar el ambiente o el lugar donde trabajaban o que vivían simplemente porque no podían quedarse ahí. La gente no quiere casarse todavía con la compra de un inmueble. Y la renta te da esa flexibilidad de poderte mudar, de hallar soluciones”, agrega Cristina Palacios, directora de operaciones y cofundadora de Aptuno.
Crecen las brechas en el mercado de vivienda
Estas conclusiones parecen contrastar con anteriores reportes de propiedades residenciales en renta que han tendido a quedarse desocupadas en varias zonas de la CDMX por los altos precios y la situación económica de los consumidores. Si bien los especialistas del sector inmobiliario reconocen este desafío, también apuntan que no se trata de un problema generalizado.
De acuerdo con Paola Cruz Carrillo, “zonas como la delegación Miguel Hidalgo, Lomas, Polanco, Bosques, son mucho más grandes, mucho más caras. Ahí los periodos [para cerrar una renta] son altos y la gente ha tenido que bajar precios […]. Pero nosotros no hemos visto eso, porque estamos en un mercado muy acotado, en Bosque Real. Nosotros estamos en un mercado muy nuevo, en crecimiento […]. Es un mundo aparte”.
Estas diferentes mecánicas de precio para la vivienda no aplican solo para inmuebles en distintas zonas dentro de la CDMX, sino que se pueden observar a una escala nacional. Francisco Escobosa afirma que mientras en ciudades como Tijuana y Mérida todos los inmuebles en oferta se reservan de inmediato, impulsando los precios al alza, en la capital del país se puede observar el efecto contrario. Y mucho tiene que ver -explica- con las dinámicas particulares de cada mercado como con las “herencias” de la crisis sanitaria.
“Muchos americanos consideran que Tijuana es un buen lugar para comprar inmuebles como inversión o como un lugar para vivir con miras para su retiro. Y eso está generando muy buena demanda. Y en Mérida hay un mercado local muy fuerte que, con el home office, decidieron irse a vivir para allá por su calidad de vida, por ser una de las ciudades más seguras de América Latina. [Y por el contrario], la gente se está saliendo de la CDMX por el home office […]. Mucha gente creyó que no valía la pena pagar una renta de 30 mil pesos en la CDMX y vivir en un departamento, cuando podían pagar 20 mil pesos por una casa con alberca en Mérida o Querétaro”, asegura.
A futuro, espera Leonardo González, estas diferencias geográficas en el mercado de la vivienda podrían verse acentuadas por las perspectivas entre los distintos segmentos económicos.
“Por segmento, en el caso de la vivienda de interés social, vemos que la cancelación de los subsidios han impulsado los precios al alza, por encima del segmento medio residencial, con un crecimiento de 15.3% […]. También esperamos la consolidación del segmento medio […]. Y para el residencial plus, segmentos más líquidos, vemos una mayor correlación con los instrumentos hipotecarios y una mayor consideración de los inmuebles como activos de inversión; así como un mercado secundario más dinámico”, concluye el especialista.
