El éxito de las Fibras y su regulación bajo vigilancia
Los Fideicomisos de Infraestructura en Bienes Raíces (Fibras) llegaron al mercado mexicano gracias -entre otros factores- a la asesoría que el ex Secretario de Hacienda y Crédito Público, Pedro Aspe, otorgó a varias empresas a través de su compañía Protego Asesores, ahora filial del gigantesco fondo Evercore Partners.
Pedro Aspe frente a las autoridades, y ya en su papel de banquero de inversión, puso especial énfasis en el marco fiscal de los nuevos instrumentos que prometían captar la colocación de activos integrados por carteras de MÁedificios para oficinas, parques industriales y, por supuesto, centros comerciales.
Ahora, además, Aspe formó parte de los actores -de este nuevo segmento de financiamiento- que fueron consultados para aprobar nuevas reglas que vigilen el nivel de endeudamiento de los fideicomisos que participan en bienes raíces y que se financian vía emisiones de deuda y capital.
Diseñados a imagen y semejanza de los Real Estate Investment Trusts (REITS), las Fibras en México se han convertido, junto con los Certificados de Capital para el Desarrollo (CKDs), en uno de los instrumentos favoritos de las Administradoras de Fondos para el Retiro (AFORES).
En España, frente a la escasa liquidez y el exceso de oferta de espacios para oficinas y edificios corporativos, las autoridades de la Comisión Nacional del Mercado de Valores también exploran la emisión de un tipo de Fibras.
En México, Aspe estima que las Afores y los inversionistas que decidieron participar en la Fibra Uno -la primera en el mercado mexicano- habrían obtenido rendimientos de al menos 156% desde 2011, tomando en cuenta dividendos y el incremento en el valor de los títulos.
Además cuentan con un marco fiscal que homologó sus condiciones tributarias con las inversiones de otro tipo en el extranjero. La más reciente incursión en los mercados de valores de México y Estados Unidos de la Fibra Uno le representó a la firma que encabeza André El-Mann recursos por más de dos mil 500 millones de dólares, una de las dos transacciones más importantes del mercado mexicano de valores pero también de América Latina.
Por su importancia y porque transacciones tan complejas pueden -en caso de no manejarse correctamente- transformarse en riesgos para el mercado, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) que encabeza Jaime González Aguadé ya puso un tope máximo del 50% al endeudamiento de estas compañías. Además, Aspe prevé que la regulación para estos instrumentos clave para dotar de liquidez al mercado podría mejorarse con el objetivo de evitar riesgos innecesarios.
MÁS INFORMACIÓN: Salen Afores de Prologos y esperan rendimientos de CKD; nota de Arena Pública, 16 de junio del 2014.
