FOBAPROA “sigiloso” de Calderón rescató hipotecas por 40 mil millones de pesos

Cuatro años después de un rescate de bonos hipotecarios por más de 40,000 millones de pesos que negó el gobierno de Felipe Calderón, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) confirma que a través de la constitución de fideicomisos –al estilo del Fondo Bancario de Protección al Ahorro (Fobaproa)– asumió la deuda de intermediarios como Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) y Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) que, entre 2008 y 2011, se encontraban al borde de la quiebra.

A cambio, la SHF recibió cartera con activos crediticios para su administración que hoy se encuentra en fideicomisos de los bancos Banamex, HSBC e Invex y que impacta su balance con una cartera vencida que aumenta rápidamente y que suma más de 20,378 millones de pesos.

La cobranza de estos financiamientos continúa con lentos y costosos procesos a cargo del banco de desarrollo. Además, las emisiones de bonos con respaldo hipotecario que aún se negocian son calificadas por las agencias, como Standard & Poor´s y Fitch, con mayores niveles de riesgo, a la vez que la cartera vencida de la SHF representa ya el 44.5 por ciento de su cartera total vigente y que asciende a 45,736 millones de acuerdo con cifras a junio de 2013 contenidas en los estados financieros consolidados del banco de desarrollo.

De esta forma, tanto el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) del Banco de México, como la SHF mantienen en sus balances las carteras y pasivos resultado de este rescate de intermediarios financieros privados con recursos públicos, según lo demuestran los estados financieros de ambas entidades.

Los recursos para consolidar ese rescate se obtuvieron en 2009 gracias a la contratación de deuda pública y de financiamientos de la banca extranjera multilateral (Banco Mundial y BID) por al menos 3,500 millones de dólares.

Fue un convenio firmado en mayo de 2009 entre la SHF, la Asociación de Bancos de México (ABM) y la Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas (AMFE) e hizo posible que este banco de desarrollo, especializado en el financiamiento a la vivienda, asumiera la responsabilidad por estas deudas de corto plazo sin garantías que financiaron desarrollos inmobiliarios.

Pero en diciembre de ese año lo que se consideraba un programa “temporal de apoyo” se transformó en un convenio que ya suma más de cuatro años entre la SHF y los intermediarios, que a través de fideicomisos firmaron reconocimiento de adeudo y daciones de pago. El monto total de ese rescate de intermediarios privados con recursos públicos sumó al menos 40,000 millones de pesos, según documentos de la SHF.

La operación se consolidó gracias a que esos intermediarios refinanciaron sus instrumentos sin garantía y con grandes problemas para su pago con el apoyo y emisión de bonos garantizados por la SHF, con un plazo mayor y respaldo de hasta un 65 por ciento. A su vez, los bonos de la SHF cuentan con el respaldo del gobierno federal, por lo que prácticamente se consideran deuda pública.

La SHF asegura que en ese programa, ordenado por el gobierno de Felipe Calderón y que se justificó con la decisión de evitar una crisis mayor en el sector hipotecario nacional, participaron al menos seis Sofoles y Sofomes que no contaban con una situación financiera sana, entre ellas, confirmó Arena Pública, se contó al gigante de los créditos hipotecarios, Metrofinanciera, la intermediara que fue rescatada por la SHF, a pesar de que en su momento los funcionarios a cargo del banco de desarrollo negaron esta posibilidad.

Historia del primer rescate

Con estos 40,000 millones de pesos el gobierno de Felipe Calderón sostuvo entre 2009 y 2011 la producción de viviendas de escasa sustentabilidad dirigida a la población de escasos recursos. También permitió que se continuara con el otorgamiento de garantías a Sofoles y Sofomes con las que se financiaban varios de los desarrolladores de vivienda cuyas reservas territoriales no fueron aprobadas por la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (Sedatu).

En ese momento el mercado de financiamiento para proyectos hipotecarios, al menos para la vivienda vertical con valor de menos de 500 mil pesos, prácticamente había quebrado pero la inyección de recursos público le dio respiración artificial pero sólo para caer en una nueva crisis a finales de 2012 cuando el gobierno de Enrique Peña Nieto cerró la llave de los subsidios.

Ahora, de acuerdo con la misma Sedatu, este banco de desarrollo otra vez se prepara para liberar en 2014 más de 18,000 millones de pesos para reactivar el mercado de garantías hipotecarias después de que durante los primeros nueve meses del año se presentó la crisis de las principales compañías desarrolladoras de vivienda ante el cambio en las políticas sectoriales para el financiamiento de casas habitación en complejos verticales de interés social que carecían de servicios urbanos y con una ubicación lejana a centros de trabajo.

La Sedatu promete, sin embargo, que los recursos para los subsidios a la vivienda, de ser aprobados por el Poder Legislativo, no se utilizarían para engrosar el número de viviendas sino para desarrollar complejos habitacionales sustentables y en línea con las nuevas directrices de desarrollo urbano impulsadas por esa dependencia.

Así, la SHF volvería a dirigir el fondeo del mercado financiero que alimenta a intermediarios y bancos con productos para el sector hipotecario. La SHF, no obstante, asegura que se corregirán los errores cometidos hace menos de un lustro.

De acuerdo con información de la SHF, a través de la Sofoles y durante el boom del crédito a la vivienda, se llegaron a financiar hasta 80,000 hipotecas. El problema fue que las Sofoles prácticamente quebraron. Ahora sólo quedan dos o tres Sofomes dedicadas al sector hipotecario mientras que la SHF tuvo que rehacer el tejido de los intermediarios financieros a través de los bancos comerciales y de las entidades financieras reguladas como Uniones de Crédito y Sofipos

La SHF se vio obligada a encabezar el primer gran rescate del sector hipotecario a principios de 2009 después de la crisis hipotecaria y financiera en Estados Unidos, lo que generó una falta de liquidez, desaceleración de la economía y problemas financieros en los intermediarios que participaban en el mercado de la vivienda.

Un documento de la SHF que forma parte del análisis de sus estados financieros consolidados a junio de 2013, revela que la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos, aunada a los problemas en las estructuras de fondeo de los intermediarios financieros mexicanos que participaban en el mercado hipotecario, provocó que el gobierno federal, como parte del “Programa para Impulsar el Crecimiento y el Empleo” (PICE), ordenara a la SHF consolidar acciones de emergencia para apoyar el sector de la vivienda en México a fin de contrarrestar los efectos de la crisis financiera.

El PICE se ejecutó a finales de 2008 y con la participación de la SHF, el gobierno de Felipe Calderón buscó dotar al mercado de deuda hipotecaria de la liquidez que necesitaban las Sociedades Financiero de Objeto Limitado (Sofoles) y las Sociedades Financieras de Objeto en Múltiple (Sofomes) en problemas.

Al mismo tiempo, con los 40,000 millones de pesos que absorbió el programa de rescate de las hipotecas, el gobierno calderonista ordenó canalizar los recursos necesarios para que no se detuviera la producción de vivienda y su individualización, sobre todo aquella que se destinaba a segmentos bajos además de impulsar a toda costa la bursatilización de hipotecas en el mercado primario.

“Se planteó en dicho programa que SHF movilizara 40 mil millones de pesos, los cuales fueron fondeados en el mercado y con financiamiento de organismos multilaterales”, precisó el banco de desarrollo en sus estados financieros consolidados.

Los llamados Bonos Respaldados por Hipotecas (BOHRIS) se convirtieron en una plaga para el balance de la SHF porque se trataba de los instrumentos emitidos por Sofomes, Sofoles y hasta por bancos para financiar proyectos habitacionales con problemas para ser colocados o para recuperar la inversión en medio de la sequía mundial en los mercados internacionales.

Los BORHIS eran deuda con el respaldo del gobierno federal y la inyección de 40,000 millones de pesos, el mismo monto que hoy mantiene la SHF en su cartera vigente (incluyendo préstamos vencidos) era absolutamente necesaria para evitar un efecto dominó en la economía mexicana. Entre diciembre de 2003 y 2008, los BORHIS aumentaron el monto de sus emisiones de 596 millones de pesos a más de 48,000 millones de pesos. Cuatro años después, los documentos y estados contables de la SHF confirman el monto del rescate con dinero público de los intermediarios del sector hipotecario que incurrieron en grandes exposiciones de riesgo durante el boom de la vivienda en los gobiernos de Vicente Fox y Felipe Calderón.

A FONDO: Conozca aquí el estado financiero consolidado de la SHF a junio de 2013.

MÁS INFORMACIÓN: Secresía en torno al rescate hipotecario, nota de Arena Pública de octubre 9 de 2013.