Freno en la demanda de casas estabiliza las tasas hipotecarias en 2018
La caída en la demanda de viviendas ha obligado a los bancos a mantener las tasas hipotecarias que ofrecen.
La tasa de interés de los créditos hipotecarios se ha mantenido estable en el último año y medio y no avanzan en la misma velocidad que lo ha hecho el costo del dinero, el cual ha seguido una trayectoria ascendente desde finales 2015.
Una disminución en la demanda de vivienda junto a una creciente competencia en el mercado de créditos hipotecarios ha sido el ancla para que las tasas hipotecarias no se eleven de forma agresiva, luego de que el Banco de México (Banxico) aplicara una política monetaria restrictiva al incrementar el tipo de interés de referencia en 12 ocasiones desde el 17 de diciembre de 2015, en gran medida para contener las presiones inflacionarias en la economía.
Mientras que la tasa de interés de referencia pasó de 5.25% en enero de 2017 a 7.50% en junio de 2018, el Costo Anual Total (CAT) promedio de los créditos hipotecarios tuvo un ligero incremento de tan sólo 0.25 puntos en el mismo periodo, al pasar de 13.05% a 13.3%, de acuerdo con datos de Banxico.
Las tasas hipotecarias se han mantenido relativamente estables en el último año y medio, en tanto la demanda de vivienda lleva dos años a la baja.
En 2016 se estancó, es decir, presentó un nulo avance y en 2017 cayó 7% anual, para 2018 se espera que disminuya 7.5% anual según estimaciones de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), lo que significa que habrá 81 mil 500 solicitudes de crédito menos en 2018 respecto de las más de un millón 88 mil que hubo el año anterior.
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El aumento en el precio de las viviendas, la pérdida de poder adquisitivo de las familias por el nivel inflacionario y las bajas expectativas de crecimiento económico para 2018, son algunas de las razones que explican la baja demanda de acuerdo con el banco de desarrollo.
La primera mitad de 2018 registró el crecimiento de precios de vivienda más acelerado de los últimos siete años con una tasa promedio de 3.3%, mientras que de 2012 a 2017 el crecimiento trimestral promedio no había superado el 2%, de acuerdo con el Índice de Precios de la Vivienda que elabora la Sociedad Hipotecaria Federal.
El costo de la vivienda ha aumentado incluso por arriba del crecimiento promedio de los precios. En 2017, por ejemplo, la inflación promedio fue 6%, mientras que los precios de la vivienda se elevaron 7.3% anual o 17% de 2016 al segundo semestre de 2018.
A nivel nacional el precio medio de la vivienda pasó de casi 700 mil pesos en 2016 a más de 815 mil pesos en 2018; Ciudad de México, Querétaro y Morelos registraron los precios promedio más altos al superar el millón de pesos.
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Pero la competencia entre bancos por incrementar su participación en el mercado de créditos hipotecarios no disminuyó a pesar de la baja demanda de los últimos dos años.
La cartera de crédito a la vivienda creció 19% entre 2016 y 2018, o bien, 80% en el último sexenio. Actualmente existen 22 bancos que ofertan créditos hipotecarios con una participación de mercado de 12%, el Infonavit sigue siendo el actor dominante con casi siete de cada 10 créditos solicitados.
Intereses hipotecarios podrían crecer en 2019
Los movimientos de las tasas hipotecarias están mucho más ligados a los ajustes de las tasas de largo plazo que a las de corto -como la tasa de interés de referencia- específicamente al bono de diez años o M10, según Fernando Balbuena Campuzano, economista senior de BBVA Bancomer, otro factor que explica el porqué reaccionaron de manera mucho más moderada que la tasa de interés de referencia entre 2016 y 2017.
Al igual que las tasas hipotecarias, el rendimiento del bono mexicano a diez años creció únicamente 0.2 puntos entre enero de 2017 y junio de 2018 para ubicarse en 7.58%, de acuerdo con datos de Investing.com.
En 2018 BBVA estima que no habrá más aumentos en las tasas hipotecarias porque el rendimiento del M10 crecerá únicamente 0.5 puntos respecto de 2017 para cerrar en 7.7%, es decir, un nivel muy similar.
Sin embargo, desde octubre de 2017 el rendimiento del M10 registra una tendencia al alza moderada –menos de un punto porcentual- pero que a la fecha no ha cesado.
La transmisión de los movimientos del bono al mercado de vivienda tarda algunos meses en reflejarse, según BBVA, por lo que, de continuar el alza en los rendimientos del bono podría registrarse un alza en las tasas de interés de los créditos hipotecarios hasta 2019.
MÁS INFORMACIÓN: Demanda de vivienda 2018, Sociedad Hipotecaria Federal, febrero de 2018.
MÁS INFORMACIÓN: Índice de Precios de la Vivienda en México, Sociedad Hipotecaria Federal, 2do semestre 2018.
MÁS INFORMACIÓN: Fernando Balbuena: 2018, buen momento para adquirir un crédito hipotecario en México, BBVA Bancomer, 2 de abril de 2018.
